전세자금 보증, 일반과 청년 특례
전세자금 보증 일반인과 청년 특례
국가는 대한민국 국민이 쉽을 쉽게 얻을 수 있도록 국가 차원에서 보증금을 대신 납부하는 제도를 시행하고 있다. 이것을 전세자금 보증이라고 한다. 전세자금 보증은 일반인과 청년으로 구분하여 약간 다르게 혜택을 주고 있다.
전세자금 보증 또는 대출 이해
전세자금 보증은 보증기관에 고객의 신용도에 따라 보증을 하는 것을 말한다. 실제로 대출은 은행이 하지만 기금 재원에서 하는 것이다. 대출은 기금 재원 대출과 은행재원 대출이 있다. 기금 재원은 기금이 재원을 출원한 것이고, 은행재원은 그냥 은행 돈으로 대출해 준다는 말이다. 하지만 기금 재원 대출도 은행을 통해 재정이 나가기 때문에 헷갈릴 수 있다.
기금 재원 대출
-버팀목 전세대출
-디딤돌 대출
-보금자리론 등이 있다.
은행재원 대출
-각 은행이 알아서 대출상품을 만들어 판매함.
전제자금 보증 대출은 기금 재원이기 때문에 한국 주택공사에서 보증한다.
전세자금 보증 대출 순서
1. 사전상담
자신이 이사 가고 싶은 집의 등기부 등본과 소득확인서를 가지고 은행에 가서 상담을 받아야 한다. 대충 얼마만큼의 대출이 가능한지, 본인은 얼마나 현금을 가지고 있어야 할지를 대충 가늠할 수 있다. 만약 계약하고 대출받으러 갔는데 대출 불가 판정을 받으면 계약금은 돌려받지 못하게 된다.
2. 임대차 계약 진행
자격이 된다는 이야기를 들으면 임대차 계약을 곧바로 진행하고, 계약금을 반드시 받아 두어야 한다. 나중에 은행에 제출해야 한다. 임대인의 통장 사본도 받아 놓아야 나중에 제출한다.
3. 확정일자 받을 것
확정일자를 받아야 법적 권리를 획득하니 이사 당일에 전입신고와 함께 확정일자를 받는 것이 가장 좋다.
4. 대출 신청
상담을 받은 은행으로 가서 대출 신청을 한다. 이때 다양한 서류가 필요하니 미리 준비해 두어야 한다. 대출 신청은 최소한 2주 전에 해야 한다. 그렇지 않으면 잔금일에 입금되지 않는 불상사가 생긴다.
5. 잔금 처리
보증보험에서 신용을 평가한 다음 대출액을 정하기 때문에 현금을 10% 이상 가지고 있어야 한다.
주의할 점
이사를 가고 나서 절대 주소를 다른 곳으로 옮기지 말 것.
주소를 옮기게 되면 전세금 보호를 받지 못하거나 갱신 자격에서 박탈될 수가 있다. 주인이 뭐라고 해도 절대 주소를 옮기면 안 된다.
1. 일반인의 일반 전세자금 보증
신청대상
아래의 다섯 가지를 충족하면 전세자금 대출을 신청할 자격이 있다.
- 대한민국 국민 : 하지만 외국법에 따라 외국에 영주 할 수 있는 권리를 가진 사람은 제외한다.
- 임차보증금 7억 원(서울, 지방은 5억 원) 이하인 임대차 계약을 체결하고 임차보증금의 5% 이상 지급한 세대주
- 본인과 배우자 합산 주택 보유수가 1 주택 이내인 자: 단 1 주택인 경우 배우자 합산 연소득이 1억 원 이하이고, 보유 주택의 가격이 9억 원을 초과하지 않아야 함.
- 2020년 7월 10일 이후 본인과 배우자(결혼 예정자 포함)가 투기지역 투기과열지구 소개 3억 원 초과 아파트를 취득하지 않는 자
- 보증 대상 목적물이 상 잔금지급일과 주민복지주택인 경우 노인복지법에서 정하는 입소자일 것
신청시기
임대차계약서 상 잔금지급일과 주민등록 전입일 중 빠른 날로부터 3개월 이내
즉 임대차계약서에 기록한 잔금지급일과 주민 등록 전입일 중에서 더 빠른 날부터 계산하여 3개월 이내이다.
보증한도
최대 2억원
최대 2억 원이며 만약 2억원이 넘어간다면 본인이 부담해야 한다.
전세자금 보증 이용 절차
전세자금 보증을 받으려는 이는 다음과 같은 절차를 통해서 대출을 받게 된다.
1) 보증 상담
2) 보증 신청
3) 보증 심사 및 승인
4) 보증약정 및 보증서 발급
5) 대출승인 및 대출 실행
대출 실행은 신청자에게 입금되는 것이 아니라 전세하려는 집의 주인의 통장으로 입금된다.
신규 임대차 계약
임대차계약서상 잔금지급일과 주민등록 전입일 중 빠른 날로부터3개월 되는 날
갱신 임대차 계약
계약갱신일(계약서 상 임대차기간이 시작되는 날)로부터 3개월이 되는 날, 보증신청일은 주민등록 전입일로부터3개월 이상 경과
* 월세를 전세로 변경한 경우에도 주민등록 전입일로부터 해당 기간 이상 경과할 것
보증대상 목적물
- 전(월) 세 대상 건물이 공부(부동산등기사항전부증명서 또는 건축물대장)상 주택이거나 주거용 오피스텔, 노인복지주택으로서 실제 주거용으로 이용
보증대상 목적물이란 들어가 살 집, 즉 대출을 해주는 주거용 집을 말한다. 건축물 대상에 법적으로 등기되어 있어야 합니다. 시골집 같은 경우 등기되지 않은 집들이 많다. 하지만 대부분의 도시의 건축을 등기되어있으나 불법건축물이기도 하니 미리 알아봐야 한다.
- 보증대상 주택, 오피스텔, 노인복지주택의 소유권에 경매신청, 압류, 가압류, 가처분 및 가등기 등 권리침해가 없어야 함
주인의 명의로 되어야 함은 물론이고 경매나 압류 등의 법적 문제가 없어야 한다.
- 복합용도 건물(상가와 주택이 같이 등기되어 있는 건물 등)을 임차하는 경우에는 총 전(월) 세 대상 면적 중 주거전용면적이 1/2 이상이어야 함
복합주거 상가의 경우를 임차한 경우, 즉 장사를 할 경우 주거용 공간과 매장이 함께 있을 경우 주거전용 면적이 1/2 이상 즉 딱 절반이거나 더 넓어야 한다는 말이다. 쉽게 말해 주거의 목적이 더 커야 한다는 것을 의미한다.
- 보증대상 목적물 소유주(임대인)가 법인인 경우에도 보증신청 가능함
건물주가 개인이 아닌 법인인 경우에도 보증신청이 가능하다는 말이다. 복합상가의 경우 종종 법인으로 되어 있는 경우가 있다.
보증신청에 필요한 서류
공사소정양식 : 보증신청서, 보증약정서, 개인정보제공동의서, 각서 등(은행 구비)
본인확인서류 : 주민등록등본, 신분증 사본
임차확인서류 : 확정일자부 임대차계약서(사본), 계약금 지급 영수증, 임차대상목적물 부동산등기사항전부증명서
소득증빙서류
*서류는 은행 상담에서 충분히 알려 주므로 그곳에서 잘 챙겨 두어야 한다.
보증료율
최저보증료율 : 0.02%
기준보증료율(기준 2021.07.01)
| 임차보증금 | 요율 |
| 1억원 이하 | 0.06% |
| 1억원 초과 ~ 2억원 이하 | 0.08% |
| 2억원 초과 ~ 3억원 이하 | 0.10% |
| 3억원 초과 ~ 4억원 이하 | 0.12% |
| 4억원 초과 ~ 5억원 이하 | 0.14% |
| 5억원 초과 | 0.20% |
※ 우대가구(저소득자 제외)의 경우 0.1%p 우대
우대가구
다자녀가구, 신혼부부, 다문화가구, 장애인가구, 국가유공자가구, 의사상자가구, 한부모가구·조손가구, 고령자*
- *고령자 : 만 65세 이상인 자. 단, 전세자금보증에 한하며, 피보증인과 그의 배우자(결혼예정자 포함)가 주택을 보유하지 않은 경우에 한함
※ 우대가구(저소득자*)의 경우 0.2%p 우대
- *저소득자 : 피보증인(소득을 합산하여 보증한도를 산정한 경우의 배우자 포함)의 연소득이 25백만원 이하인 자. (단, 전세자금보증의 경우 피보증인과 그의 배우자(결혼예정자 포함)가 주택을 보유하지 않은 경우에 한함)
25백만원은 2천오백만원이다. 부부나 결혼 예정자의 경우도 모두 무주택자이어야 한다.
- ※ 1주택자 중 연소득(소득을 합산하여 보증한도를 산정한 경우 배우자 연소득 포함)이 70백만원을 초과하는 경우 0.2%p 가산
여기서 70백만원은 7천만원이다. 이것은 분명히 국문어법상 틀린 말은데 정부공식 문서는 계속 고집함. AC
- 전세보증상품 별 추가의 보증료율 증감 사유가 있으니 자세한 사항은 공사 콜센터(1688-8114)로 문의하시기 바랍니다.
주의 사항
전(월)세 계약서상의 임차인과 보증신청인이 반드시 일치해야 한다. 그렇지 않을 경우 대출이 불가하다.
허위로 문서를 작성하여 탄로날 경우 주택금융신용보증기금의 부실자료 제출자로 제재를 받게 되어 일정 기간동안 보증보험을 받지 못한다.
소득입증이 어려운 경우는 건강보험료 납부액을 기준으로 추정한다. 연간소득 최대 2천만원까지 인정한다. 건강보험료는 신청일 현재 최근 3개월 이상 미납 없이 납부 된 상태, 즉 완납 된 상태이어야 한다.
청년: 전세자금보증(특례)
청년을 위한 특별 전세자금 보증에 대한 것이다. 아래의 기준에서도 제시되지만 먼저 소개하면 법적으로 성년이며, 만34세까지의 무주택자를 말한다. 그 외의 경우는 앞선 일반 전세자금보증 제도를 이용하면 된다.
청년 : 보증 대상자
아래의 세 가지 기준을 모두 충족한 자에게만 신청이 가능하다.
① 신청일 기준 민법상 성년으로 만 34세 이하인 무주택* 세대주(예비세대주** 포함)
* 신청인 및 배우자(결혼예정자 포함) 기준
** 대출실행일로부터 1개월 이내 세대주 요건을 충족하는 자
세대주 요건은 독립하여 자신의 세대주로 주민등록상 등록이 된 사람을 말한다.
② 임차보증금 7억원(지방 5억원) 이하인 임대차계약을 체결하고 임차보증금의 5% 이상을 지급한 자
서울경기는 7억원까지 가능하며, 지방의 경우는 5억원까지 보증된다. 집을 계약하고 보증금의 5%를 지급할 경우에만 신청 자격이 주어진다.
③ 신청인과 배우자의 합산한 연소득이 7천만원 이하
보증한도 : 최대 1억원
연소득이 7천만원 이하여야 한다.
아래의 조건을 가진 자는 보증을 이용할 수 없으니 참고 바람.
단, 아래의 사유에 해당되는 분은 보증을 이용할 수 없습니다.
① 보증신청일 현재 공사의 구상권 또는 유동화미수채권 등이 회수되지 아니한 주채무자와 그 배우자 및 채무관계자. 다만, 법적 변제의무 종결자 및 물적담보제공자는 제외.
② 공사에서 정한 보증사고 사유에 해당되어 사고처리(사고처리 유보 포함, 이하 같다)된 자와 그 배우자 및 채무관계자
③ 공사 개인신용평가시스템에 의한 보증거절등급자
④ 신용관리정보를 보유하고 있는 자
⑤ 구상채권회수보증의 피보증인 및 연대보증인
⑥ 채권자가 될 금융기관의 대출금을 연체중인 자
⑦ 부실자료제출 확정자로서 보증제한기간이 경과하지 아니한 자
⑧ 그 밖에 보증제한 대상자로 사장이 정한 경우에 해당하는 자
쉽게 말해 과도한 빚이 있거나 연대보증 및 대출 연제 등으로 신용이 저평가된 경우를 말한다.
보증한도
임차보증금의 90% 이내에서 최대 1억원
보증금의 90%가 1억이기에 약 1억 1천까지 계약된 집으로 보면 된다.
보증취급기관
NH, 국민, 우리, 신한, 하나, 기업, 수협, 대구, 부산 · 경남, 광주, 전북은행, 카카오뱅크, 케이뱅크
신청을 하려면 위의 은행에 가서 먼저 상담을 받아야 한다. 모든 은행이 취급하는 것은 아니니 전화 확인 후 가는 것이 좋다.
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